Mong Quý luật sư tư vấn cho tôi hướng giải quyết vụ việc như sau:
Tháng 7, năm 2004, mẹ chồng tôi có tặng cho riêng chồng tôi một phần diện tích đất trên phần đất mẹ chồng tôi đang quản lý sử dụng và chúng tôi có xây một căn nhà và sinh sống đến bây giờ trên phần diện này. Tuy nhiên đến năm 2006, mẹ tôi được cấp sổ đỏ bao gồm toàn bộ phần diện tích trên bao gồm cả phần đất đã cho chồng tôi. Năm 2007 chồng tôi đã mất, mẹ tôi muốn bán toàn bộ phần diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy tôi và các con có quyền lợi gì khi mẹ tôi bán toàn bộ phần diện tích đất này?
Đối với trường hợp của chị đang gặp phải, chúng tôi xin được tư vấn hướng giải quyết như sau:
Căn cứ điều 106 Luật đất đai 2003, người sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
Trong trường hợp của chị, vì không đề cập rõ nên chị cần phải xác định ở thời điểm tặng cho, mẹ chồng chị đã có đầy đủ điều kiện trên chưa, trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mẹ chồng chị có các giấy tờ xác minh về quyền sử dụng hợp pháp của mình đối với phần diện tích trên thì việc tặng cho là hoàn toàn hợp pháp. Trong trường hợp không thể chứng minh về nguồn gốc sử dụng đất cũng như quyền sử dụng đất của mẹ chồng chị là hợp pháp thì việc tặng cho không có hiệu lực vì đối tượng của việc tặng cho không thể thực hiện được.
Giả sử, việc tặng cho trên là hoàn toàn đủ cơ sở, căn cứ theo Điều 461 và điều 463 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản và tặng cho bất động sản, cụ thể:
- Hợp đồng tặng cho là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận
- :
Một là, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hai là, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản.
Căn cứ điều 46 Luật đất đai 2003 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất thì:
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người dử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Như vậy, chồng chị sau khi được tặng cho phải tiến hành đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng này mới phát sinh hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình thì:
– Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 của nghị quyết này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.
Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Trong trường hợp của chị thì phần quyền sử dụng đất sẽ được xem là phần di sản thừa kế và chồng chị mất không để lại di chúc nên việc phân chia di sản sẽ được thực hiện theo quy định về chia di sản thừa kế theo pháp luật.