Trên thực tế khi thừa kế nhà đất theo pháp luật thường xảy ra một số trường hợp phổ biến như sau:
– Chỉ có một người hưởng di sản (đây là trường hợp đơn giản nhất vì người thừa kế chỉ cần đăng ký biến động hay còn gọi là sang tên).
– Các bên tranh chấp quyền hưởng di sản thừa kế là nhà đất thì giải quyết tại Tòa án (sau khi Tòa án giải quyết thì mới thực hiện thủ tục sang tên).
– Từ chối nhận di sản thừa kế để cho một người hưởng.
– Người thừa kế thỏa thuận việc phân chia di sản.
1. Công chứng
(áp dụng khi người thừa kế từ chối hưởng di sản hoặc người thừa kế thỏa thuận việc phân chia di sản là nhà đất)
Trường hợp 1: Từ chối nhận di sản thừa kế
Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản trừ trường hợp từ chối nhận di sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người để lại di sản; trong trường hợp người thừa kế từ chối nhận di sản để phần thừa kế nhà đất cho một người thì người thừa kế có thể yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản.
Theo Điều 59 Luật Công chứng 2014, khi yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản, người yêu cầu công chứng phải chuẩn bị giấy tờ sau:
– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng theo pháp luật như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,…
– Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết.
Trường hợp 2: Các bên thỏa thuận việc phân chia di sản
* Chuẩn bị hồ sơ công chứng văn bản thỏa thuận
Căn cứ khoản 2 Điều 57 Luật Công chứng 2014, người thừa kế chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,…
– Giấy chứng tử của người để lại di sản.
– Chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người thừa kế.
– Văn bản thỏa thuận về việc những người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho một người (có thể chuẩn bị trước hoặc ra tổ chức công chứng yêu cầu họ soạn thảo).
* Thực hiện công chứng:
– Nơi thực hiện công chứng: Phòng công chứng của Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân.
– Khi nhận được yêu cầu công chứng thì công chứng viên thực hiện việc công chứng theo quy định.
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Theo khoản 6 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10 NGhị định 140/2016/NĐ-CP, cá nhân nhận thừa kế nhà đất phải khai thuế, lệ phí trước bạ kể cả trường hợp miễn thuế, lệ phí.
3. Thủ tục sang tên
* Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người được hưởng thừa kế phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Bản gốc Giấy chứng nhận (bản gốc Sổ đỏ).
– Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.
Lưu ý:
– Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
– Trường hợp có nhiều người cùng hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng từ chối hưởng thì phải có văn bản từ chối hưởng quyền thừa kế.
* Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
Cách 1: Nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn)
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là cấp huyện) hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh (thường là Bộ phận một cửa).
– Trường hợp địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn được quy định như sau:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian gian trên không tính ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Chi phí phải nộp:
– Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị bất động sản được nhận thừa kế.
– Lệ phí trước bạ phải nộp là 0.5% giá trị bất động sản được nhận thừa kế.
Những trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ: Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp sau khi nhận thừa kế là nhà đất thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, cụ thể:
Thừa kế nhà đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
– Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.