Ngày nay với sự phát triển nhanh về kinh tế kéo theo nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng đặc biệt là ở các thành phố lớn đã thúc đẩy sự phát triển của ngành nghề kinh doanh bất động sản. Trước sự phát triển này, Nhà nước cũng đã ban hành các văn bản pháp luật liên quan để điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta. Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn luôn phát triển và có nhiều biến động tạo ra các cơ chế hoạt động mới mà pháp luật đã dự liệu trước hoặc chưa có sự điều chỉnh hợp lý đã làm cho tình hình thực tế ngày càng phức tạp đặc biệt là vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng góp vốn mà bản chất là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn sẽ gặp những rủi ro gì? Chúng tôi sẽ cung cấp cho quý bạn đọc trong bài viết sau đây:
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Đối với việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng góp vốn không dẫn đến hệ quả bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở vì: theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì bên tham gia góp vốn “chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.
Mặt khác, khi có tranh chấp xảy ra bên mua sẽ là người chịu thiệt và có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng giả tạo vì bản chất mối quan hệ giữa các bên là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, khi có ý định đầu tư bất động sản đặc biệt là mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng góp vốn quý bạn đọc nên tham vấn ý kiến luật sư để tránh những rủi ro đáng tiếc.